Das kanadische Immobilienrecht

Immobilienrecht in Ontario – ein Überblick

In Ontario liegen die Wurzeln der rechtlichen Grundprinzipien in Immobilienangelegenheiten im englischen Common Law, wobei die Krone alles Land besaß, es jedoch anderen im Austausch gegen Dienstleistungen zur Verfügung stellte. Nach Common Law ist es möglich, dass verschiedene Personen unterschiedliche Rechte am selben Grundstück haben. So kann beispielsweise eine Person das Recht am „freien Grundbesitz“ (“fee simple”) an einem Grundstück halten, jedoch eine andere Person eine Verfügungsberechtigung („leasehold“). Der freie Grundbesitz entspricht dem vollständigen Eigentumsrecht, das bestimmten Rechten, welche die Krone an einem solchen Grundstück behält (z.B. Abbaurechte), unterliegt. Die Verfügungsberechtigung erlaubt, das Grundstück für einen bestimmten Zeitraum zu nutzen. Weitere, nach Common Law anerkannte Rechte oder Interessen, die eine Person an einem Grundstück halten kann, sind Grundpfandrechte (z.B. Hypotheken oder Sicherungsrechte), Dienstbarkeiten, Wegerechte und restriktive Bedingungen.

In Ontario werden Rechte an in Privatbesitz befindlichen Immobiliarsachen in einem öffentlichen Register verzeichnet. Die Provinz hat zwei Systeme für die Registrierung von Rechten an Grundstücken – das Registry System und das weiter verbreitete Land Titles System. Das Registry System dient einzig der öffentlichen Registrierung von solchen Rechten, die dem Grundstück anhaften, wie Hypotheken, Wegerechte, etc. und gibt an sich keine qualitative Aussage über die Gültigkeit von so registrierten Instrumenten ab. Im Gegensatz dazu operiert das Land Titles System dahingehend, dass Titel und andere Rechte auf Grundstücke mit gewissen Einschränkungen durch die Regierung wirksam garantiert werden. Für den Fall, dass eine Person durch einen Fehler im Register Rechte nicht wahrnehmen kann, so hat sie Anspruch auf Entschädigung durch einen staatlichen Sicherungsfond. Für Grundstücke, die im Registry System registriert wurden, besteht hinsichtlich des Besitzes keine staatliche Garantie der Titel.

Die Provinz Ontario war eine der ersten Gerichtsbarkeiten der Welt, die ihr Landregister modernisiert hat, indem die Papier-Unterlagen elektronisch erfasst wurden. Durch die Nutzung des elektronischen Systems werden Grundstücksdokumente (z.B. Urkunden, Mietverträge, Hypotheken etc.) in Echtzeit für das jeweilige Grundstück registriert. Dies bedeutet, dass jeder, der Titel für eine bestimmte Parzelle Land in Ontario prüft, stets über den aktuellen Stand dieses Grundstücks informiert wird.

Sollte ein Käufer Mängel an Immobiliarsachen, einschließlich versteckter Mängel, feststellen, so gilt in Ontario das Prinzip des caveat emptor – Käufer, sei wachsam. Das bedeutet, dass der Käufer dafür verantwortlich ist, sich im Vorfeld über den Zustand des Grundstückes zu vergewissern. Dieses Prinzip wird jedoch zunehmend durch die Rechtsprechung geändert.

Dessen ungeachtet muss berücksichtigt werden, dass es in Ontario, anders als in Quebec, keine gesetzliche Gewährleistung gibt, die einen Käufer vor versteckten Mängeln am Grundstück schützt.

Immobilienrecht in Québec – ein Überblick

Geschichte des Grundbuchs von Québec

In Québec trägt der Staat seit Mitte des 19. Jahrhunderts alle Immobilientransaktionen ein, die in der Provinz Quebec durchgeführt werden, in verschiedenen Registern, die sich zum Grundbuch von Québec zusammenfügen.

Im Jahr 1997 beschloss die Regierung von Québec die Modernisierung des Systems, um es den modernen Zeiten anzupassen, den Zeiten der elektronischen Wege. Die gesamten Informationen über Liegenschaftsrechte umfassten hunderte von Millionen von Seiten, die im jeweiligen Verwaltungsbezirk aufbewahrt wurden. Heute können die Juristen mit nur ein paar Mausklicks die Mehrheit der Urkunden im Grundbuch einsehen oder veröffentlichen.

Das System zur Registrierung von Liegenschaftsrechten von Québec ähnelt tatsächlich eher einem System zur Urkundenregistrierung als einer Grundbuchordnung.

Die gesetzliche Gewährleistung für Immobiliarsachen

Ohne Unterscheidung zwischen der Art der Immobilie (Wohn-, Industrie- oder Gewerbefläche), sieht der Code Civil du Québec vor, dass der Verkäufer dem Käufer gegenüber zur gesetzlichen Gewährleistung verpflichtet ist. Dies beinhaltet die Gewährleistung des Eigentumsrechts und eine Qualitätsgarantie. Durch die Gewährleistung des Eigentumsrechts garantiert der Verkäufer dem Käufer einen gültigen Eigentumstitel. Die Qualitätsgarantie dagegen, früher „Garantie gegen versteckte Mängel“ genannt, deckt lediglich schwere Mängel ab, die zum Zeitpunkt der Transaktion bestanden und dem Käufer unbekannt waren, bzw. von denen ein sorgfältiger Käufer zum Zeitpunkt der Transaktion keine Kenntnis haben konnte. Die Parteien können allerdings vereinbaren, den Umfang der Garantie zu erweitern oder zu reduzieren, sofern dies durch eine Klausel im Kaufvertrag vorgesehen wird.

Heutzutage sehen wir mehr und mehr Immobilientransaktionen ohne gesetzliche Gewährleistung, vor allem im gewerblichen und industriellen Bereich.

Stand: 18.12.15

Empfehlung

Wenn Sie Vermögen in Kanada haben, sollten Sie sich frühzeitig mit der Rechtslage vertraut machen und mittels letztwilliger Verfügung – unter Beachtung der jeweiligen Formvorschriften für deren Wirksamkeit – entsprechende Regelungen treffen. Nur so vermeiden Sie unliebsame Überraschungen.
Zögern Sie nicht, Frau Rechtsanwältin Esther Kauze oder Rechtsanwalt Barry Webster anzusprechen.